Giao dịch bất động sản theo hợp đồng ủy quyền chưa hợp lý

257
Giao dịch bất động sản

Hiện nay ngành bất động sản ngày càng phát triển gia tăng đáng kể. Nó gia tăng trên khắp thị trường Việt Nam. Chính vì thế, mà đất và các dự án được các nhà đầu tư luôn được chú ý. Khi mà phát triển đến như vậy, sẽ có nhiều trường hợp lạm dụng khác xảy ra. Nhưng là giấy tờ thủ tục hợp đồng trái phép để giao dịch. Họ không quan tâm đến pháp luật chỉ mong muốn giao dịch được thành công hay thôi. Hiểu được vấn đề trên thị trường ngày càng sôi nổi như vậy. Nên chúng tôi quyết định chia sẻ một số thông tin kiến thức về bất động sản chuyên về các hợp động ủy quyền đúng pháp luật nhất đến mọi người. Để tránh được những rủi ro không đáng kể nhé.

Giao dịch bất động sản theo hợp đồng ủy quyền chưa hợp lý

Hiện nay, xã hội ngày càng phát triển, các giao dịch dân sự thương mại diễn ra ngày càng phổ biến. Vì những lý do nhất định mà các chủ thể không trực tiếp tham gia được những giao dịch dân sự đó. Mà cần một chủ thể khác đại diện mà mình uỷ quyền để thực hiện. Vì thế sự ra đời của Hợp đồng uỷ quyền có vai trò quan trọng. Chính là cơ sở pháp lý để người đại diện nhân danh cho cá nhân. Và tổ chức mà mình làm đại diện thực hiện các giao dịch thay cho người được đại diện theo quy định của pháp luật.

Giao dịch bất động sản theo hợp đồng ủy quyền chưa hợp lý

Thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp. Nhiều người liều lĩnh mua bán nhà đất thông qua hợp đồng/giấy ủy quyền. Để “né” thuế, thủ tục diễn ra đơn giản, nhanh gọn hơn. Tuy nhiên, đây là hình thức giao dịch tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua. Nó sẽ gặp nhiều rắc rối về mặt pháp lý. Thậm chí có khả năng mất trắng như chơi.

Cuối năm, anh Dũng (Hà Đông, Hà Nội) đã chia sẻ mua một căn hộ chung cư tại tòa nhà A. Do được môi giới “mách nước” nên anh Dũng đã mua căn hộ này dưới hình thức là ủy quyền sử dụng. Quản lý và định đoạt từ chủ sở hữu trước đó. Tuy nhiên, khi mua bán đã xong xuôi. Anh Dũng mới nghe ngóng được thông tin rằng mua nhà qua hợp đồng ủy quyền sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Giao dịch chuyển nhượng có thể không được pháp luật thừa nhận. Anh Dũng thắc mắc liệu những thông tin này có đúng hay không? Sự thật về những rủi ro khi mua căn hộ chung cư từ hợp đồng ủy quyền là như thế nào và nếu có thì làm sao để giải quyết?

Chuyên gia tư vấn giải quyết thắc mắc về vụ việc

Chuyên gia tư vấn giải quyết thắc mắc về vụ việc

Giải đáp thắc mắc của anh Dũng, đại diện Công ty Luật TNHH TGS (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) tư vấn.Mua chung cư từ hợp đồng ủy quyền là một hình thức. Nhằm hợp thức hóa giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện. Theo đó bên bán (bên ủy quyền), ủy quyền cho bên mua (bên được ủy quyền) toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với căn hộ. Liên quan đến giao dịch mua bán bất động sản qua hợp đồng ủy quyền như trường hợp của anh Dũng, luật sư Tuấn cho rằng người mua nhà (anh Dũng). Sẽ có nguy cơ gặp phải 2 vấn đề rủi ro khó lường xảy ra như sau:

Vấn đề thứ nhất

Nếu người ủy quyền chết thì việc đại diện theo ủy quyền của anh Dũng cũng sẽ chấm dứt. Đây là căn cứ điểm đ khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự. Khi việc ủy quyền sử dụng, quản lý và định đoạt này đối với căn hộ bị chấm dứt. Quyền lợi của anh Dũng trong giao dịch trên sẽ rất khó để được công nhận trước pháp luật.

Mặt khác, theo quy định của pháp luật về thời hạn ủy quyền. Thì nếu trong Hợp đồng ủy quyền không có thỏa thuận về thời hạn ủy quyền. Thì thời hạn ủy quyền chỉ có hiệu lực trong vòng 01 năm. Kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền (căn cứ điểm B khoản 1 Điều 140 Bộ luật Dân sự và Khoản 2 Điều 155 Luật Nhà ở). Như vậy, anh Dũng cũng cần xem lại hợp đồng ủy quyền xem có quy định cụ thể nào. Về thời hạn hay không, tránh rơi vào trường hợp đáng tiếc.

Vấn đề thứ hai

Bên bán có đơn khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng ủy quyền là vô hiệu do giả tạo. Thì người mua cũng có khả năng tiền mất tật mang. Bởi lẽ, căn cứ điểm C Khoản 1 Điều 117 và Điều 124 của Bộ luật Dân sự. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo. Nó nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác. Thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực. Trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng ủy quyền thành công

Do bản chất của giao dịch giữa anh Dũng. Và chủ sở hữu căn hộ chung cư là giao dịch mua bán/chuyển nhượng căn hộ. Mà không phải là ủy quyền quản lý, sử dụng. Định đoạt căn hộ nên căn cứ vào khoản 1 Điều 124 nêu trên. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác. Thì giao dịch giả tạo vô hiệu (tức Hợp đồng ủy quyền), giao dịch bị che giấu (tức Hợp đồng chuyển nhượng). Vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp hợp đồng này cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự. Ngoài ra, còn có thể có 1 số rủi ro khác trong quá trình thực hiện việc ủy quyền khác. Như người đại diện mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Nguồn: batdongsan.com.vn

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *