Nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc thành công khi đầu tư đất nông nghiệp

Hiện nay đất nông nghiệp đang là cơ hội mới của những người đầu tư mua bán bất động sản. Đặc biệt nó đang tạo ra cơ sốt ở những vùng nông thôn phát triển, hoặc vùng ngoại ô thành phố. Mọi người dường như đổ xô đi mua đất với ý định chuyển đổi đất nông nghiệp. Tuy nhiên ở đâu có cơ hội phát triển màu mỡ thì ở đó vẫn tồn tại rủi ro. Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến việc thành công khi đầu tư đất nông nghiệp. Nhiều khi bạn nghĩ nó thành công nhưng không ngờ một ngày phải trắng tay khi lựa chọn đất mua. Bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi để rút ra kinh nghiệm khi mua đất.

Cần xác định mảnh đất đã nằm trong khu dự án chưa

Hầu hết các loại đất nông nghiệp nằm khá nhiều trong các dự án xây dựng của nhà nước. Nếu mảnh đất đó bạn đang định mua có trong dự án, chắn bạn sẽ không thể được phép sử dụng cho mục đích sinh sống.

Để giải quyết vấn đề này cách tốt nhất bạn nên chủ động lên UBND quận/huyện. Lên đó để hỏi về kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Nó giúp bạn tránh gặp rủi ro khi chẳng may mua phải mảnh đất này

Mảnh đất nông nghiệp bạn đang tìm hiểu chưa quy hoạch. Đồng thời cũng chưa được quy hoạch làm đất ở thì việc chuyển đổi gần như không thể. Do đó cũng không nên mạnh tay đầu tư vào mua mảnh đất này.

Mọi hợp đồng mua bán luôn phải công chứng rõ ràng, rành mạch

Theo Luật Đất đai 2013, quy định tại khoản 3 điều 167 thì việc mua bán, chuyển nhượng đất đai phải được lập hợp đồng bằng văn bản và có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Nếu như việc mua bán của bạn không tuân theo các quy định trên về mặt hình thức thì sẽ không được pháp luật công nhận. Việc giao dịch mua bán đất sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định của pháp luật dân sự.

Thương lượng trước về phí chuyển đổi đất nông nghiệp

Có một khoản chi phí ngoài tiền mua đất mà bạn cần biết khi mua đất nông nghiệp đó là chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế, bạn cần thương lượng với bên bán đất về mức giá bán sao cho phù hợp. Mức giá đó chắc chắn phải có lợi cho mình.

Đảm bảo chắc chắn những quy định chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở

Với những mảnh đất trong diện quy hoạch của chính quyền cũng chưa đủ để bạn có thể chuyển đổi sang đất ở. Theo đó bạn phải đáp ứng được các điều kiện như sau:Khi mua bán đất nông nghiệp cần phải có giấy từ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, khu đất này là nơi không xảy ra bất cứ tranh chấp khi sử dụng hoặc không bị kê biên bản thi hành án.

Ngoài ra, đất này không được quyền tự ý chuyển nhượng, tặng quyền sử dụng đất cho người khác. Điểm đặc biệt quan trọng, bạn không được phép chuyển đổi từ đất canh tác, rừng phòng hộ sang đất ở.

Đầu tư đất nông nghiệp: cơ hội và đầu tư

Ưu điểm nổi bật của đất nông nghiệp đó là nguồn cung phong phú. Tuy nhiên giá thành lại rẻ hơn hẳn đất thổ cư. Từ đó giúp giảm đáng kể chi phí đầu tư cho nhiều người mua đất. Và việc tìm mua cũng dễ dàng hơn nhiều so với các loại hình khác.

Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp

Sức hấp dẫn của đất nông nghiệp nằm ở tiềm năng sinh lời lớn. Bởi mảnh đất càng gần khu đông dân cư càng có tính thanh khoản cao. Và nếu xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thành công thì nhà đầu tư sẽ thu được món lời không nhỏ.

Đây cũng là lý do khiến giá đất nông nghiệp tại Hòa Lạc (huyện Quốc Oai, Thạch Thất – Hà Nội) từng lên “cơn sốt” hồi tháng 6/2020. Nó đã tăng tới 30-50% so với cùng kỳ năm 2019. Tăng ngay sau khi có thông tin quy hoạch chung khu đô thị Hòa Lạc được phê duyệt. Các cò đất hồ hởi gợi ý nhà đầu tư có thể mua cả thửa đất to, từ đất xen kẹt với đất vườn cho đến đất rừng, đất nông nghiệp.

Ví dụ điển hình mất tiền oan khi đổ tiền vào đất nông nghiệp

Sau đó, họ sẽ đứng ra chuyển mục đích sử dụng thành đất ở. Và người mua có thể chia đất thành các lô nhỏ để bán. Tuy nhiên đến đầu tháng 6/2020, chính quyền huyện Quốc Oai đã có văn bản yêu cầu tạm dừng lập hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn, nhằm ổn định giá bất động sản. Điều này khiến không ít nhà đầu tư đã rót tiền vào đất nông nghiệp trong cơn sốt giá tại huyện Quốc Oai. Và bị mắc kẹt vốn, khó giao dịch sang nhượng.

Trường hợp nhà đầu tư “mắc cạn” do mua đất nông nghiệp, đất rừng ở Hòa Lạc chỉ là ví dụ cho một trong những rủi ro có thể xảy ra khi “săn” đất nông nghiệp để chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư. Đó là chưa kể những vấn đề liên quan đến chi phí chuyển đổi lên đất thổ cư. Rồi việc chuyển đổi tuy không quá khó khăn và phức tạp nhưng lại mất nhiều thời gian. Nó đòi hỏi chủ đất phải có nguồn vốn mạnh để tránh tình trạng cạn vốn trong lúc thủ tục chưa hoàn thành.

Những lần chi tiền thất bại vì đất nông nghiệp

Ngoài ra, còn có 4 tình huống “oái ăm” khác mà nhà đầu tư có thể phải đối diện. Thậm chí mất tiền oan uổng khi đổ tiền vào đất nông nghiệp như:

Đất nông nghiệp thường có diện tích lớn nên giá khá cao. Nó chỉ phù hợp với một số đối tượng nhất định như nhà đầu tư dày vốn. Ngoài ra là doanh nghiệp mua rồi lên thổ cư, phân lô bán nền. Nếu chỉ vì đi theo tâm lý đám đông mà vay nợ, thậm chí buôn đất phần lớn bằng tiền vay ngân hàng thì khi chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất, hoặc gặp lúc thị trường chững lại vì dịch bệnh sẽ khó sang nhượng…, nhà đầu tư dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.

Nhiều trường hợp khách mua đất nông nghiệp để đón dự án mới trong khu đô thị. Tuy nhiên vì một số lý do, quy hoạch đô thị vùng đó lại không diễn ra như kế hoạch. Khiến nhà đầu tư phải “ngậm trái đắng”, ở không được bán chẳng xong.

Nếu thửa đất nông nghiệp đó không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nhà đầu tư sẽ bị chôn vốn rất lâu. Thậm chí phải chuyển hướng sang đầu tư vào trồng trọt, chăn nuôi. Đôi lúc là cho thuê, chuyển nhượng với giá thấp.

Nếu mảnh đất nông nghiệp nằm trong diện giải tỏa thì chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp.

Trên đây là một số kinh nghiệm mua đất nông nghiệp làm dự án hoặc chuyển lên đất ở. Việc nắm chắc kiến thức pháp luật sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro khi đầu tư vào đất nông nghiệp.

Nguồn: Vietnamnet.vn